こんにちは！は〜み〜です。
今日は【都市開発諸制度】について解説したいと思います。
私が本業で扱っている、主役級の制度です。
この業界では避けては通れない、一般教養に近い内容ですので、都市系の学生さんはしっかり覚えましょう！
【都市開発諸制度】とは？
結論から言うと、【都市開発諸制度】とは、
- 再開発等促進区を定める地区計画
- 高度利用地区
- 特定街区
- 総合設計
の4つを指します。
なお、【都市開発諸制度】というのは法律用語ではなく、東京都都市整備局が使っている通称です。
東京都都市整備局の定義を引用すると、
公開空地の確保など公共的な貢献を行う建築計画に対して、容積率や斜線制限などの建築基準法に定める形態規制を緩和することにより、市街地環境の向上に寄与する良好な都市開発の誘導を図る制度
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/cpproject/intro/description_1.html
とされています。
語弊を恐れずざっくり言うと、「空地作ってくれれば容積あげるよ！」という制度です。
都内では、
- 空地が足りないという都市的課題（行政としてなんとかしたい課題）
- 床を作れば儲かるという経済状況（民間デベロッパーの資金力が集まりやすい）
の両面があるため、都市開発諸制度をうまく使って、「行政課題である空地を作りつつ、民間も収益床をたくさん作れる」というwin-winな仕組みを作っているんですね。
都市開発諸制度活用方針・各種運用基準
東京都は、これらの都市開発諸制度に対して、
「新しい都市づくりのための都市開発諸制度活用方針」
というものを定めていて、win-winの実現のために諸制度をどう活用していくかの方向性を定めています。
この活用方針の下に、
各制度の「運用基準」
も併せて定められており、制度適用にあたって順守すべき規定が細かく書かれています。
実務としては、これらの方針と基準を照らしながら、「空地も床も作る！win-win！！」を実現しようとしているんですね。
コンサルタントの仕事
私の現業は、主にデベロッパー側のコンサルタントの仕事なので、
- どの制度が使えるのか
- どの制度を使えば最も事業性を確保できるか（儲かる床をたくさん作れるか）
- 床を作れる代わりに何を供出しなければならないか（空地など）
などを勘案して、その実現のために東京都や地元区と協議調整をする、という仕事をしています。
- 行政は民間資金で空地不足などの都市課題を解消したい
- デベロッパーは儲からない空地は最小限にして儲かる床がたくさんほしい
と両者相反する思いがぶつかる現場ですが、お互いに「いい街をつくりたい」という方向は一緒です。
三方良しだから、この仕組みが成り立っているんですね。
コンサルとしては、その「いい街」に向かってどう両者の折り合いをつけていくかを考え、導いていきます。
まとめ
【都市開発諸制度】について、なんとなくイメージできたでしょうか？少しでも参考になれば嬉しいです！
各都市開発諸制度の解説や、協議調整のイメージなんかもこれから書いていきたいと思うので、引き続き勉強していきましょう！！
コメント